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Um um fim de tarde cinzento e chuvoso, a arquiteta Heliana Lustman percorria os cômodos de sua vasta cobertura dúplex no condomínio Atlântico Sul, na Praia da Barra, e apagava as luzes que iam ficando para trás. Notando que seu gesto chamava atenção, não titubeou em justificar a medida: “Não estamos em tempo de desperdiçar”. No apartamento, de 1 500 metros quadrados, três salões interligados reúnem uma impressionante mistura de móveis, artefatos de decoração e obras de arte. Um piano que toca sozinho contrasta com doze esculturas chinesas talhadas em presas de elefante, um trono de prata do período pré-colombiano, proveniente do Peru, e telas de quase 600 anos, como a pintada pelo renascentista italiano Paolo Veronese, ou mesmo mais modernas, de artistas do porte do surrealista catalão Joan Miró. Casada com o empresário Carlos Fernando de Carvalho, dono da construtora Carvalho Hosken, Heliana conta que o marido é um fã inveterado de leilões, mas, graças à sua persistência, afastou-se dos lances. “Outro dia, ele quis comprar um Di Cavalcanti. Eu disse na hora: ‘Não, esse aí eu sei pintar parecido. Não vai gastar dinheiro com isso’ ”, recorda. “No fim, fiz um quadro igualzinho”, diverte-se. As temporadas no Four Seasons de Nova York e no Plaza Athénée de Paris, bem como as compras na Chanel, na Gucci e na Dior, rarearam. Nos últimos tempos, a rotina do casal passou a ter uma quantidade bem mais restrita de luxos. Eles não abriram mão, porém, da academia de ginástica, instalada no 2º andar do apartamento, com personal trainer e massagista, da pet shop particular, montada na área de serviço, para os sete shih tzus de estimação e de uma museóloga que cuida pessoalmente, a cada quinze dias, das amadas obras de arte de Carvalho. A vida mais simplesinha é parte do pacote de medidas que o patriarca, de 93 anos, adotou para tentar salvar o que puder em meio ao maior mico do mercado imobiliário das últimas décadas: o empreendimento residencial Ilha Pura, que hospedou os atletas durante os Jogos Olímpicos do Rio.
Com mais de sessenta anos de experiência no ramo da construção, Carvalho tem vivido desde 2016 o período mais complicado de sua vida. Em uma das ocasiões mais críticas, a carga de stress às vésperas de uma reunião foi tanta que o empresário precisou tomar um medicamento para dormir. Apesar disso, acordou à noite e levantou-se para ir ao banheiro. Sob o efeito do remédio, teve uma tontura súbita e foi ao chão. Além de um corte na cabeça, que ensanguentou o quarto, sofreu uma fissura no crânio, acompanhada até hoje por um neurocirurgião. Lançado em 2014, com sete condomínios compostos de um total de 31 torres, o complexo Ilha Pura revelou-se um fracasso retumbante e um imbróglio que provocou espasmos em todo o setor imobiliário carioca. O mercado de novos apartamentos de alto padrão simplesmente parou diante da quantidade de unidades encalhadas na Barra, a área de maior efervescência da construção civil na cidade.
Dos 3 604 apartamentos do complexo, só 230 foram comercializados — ou seja, menos de 10% —, e o consórcio formado pela Carvalho Hosken e pelo braço imobiliário da encrencadíssima Odebrecht (a Odebrecht Realizações, ou OR) optou por suspender as vendas ainda antes da Olimpíada. Estrangulado pela falta de receita com vendas e pela impossibilidade de o gigante baiano obter crédito na praça em decorrência da Lava-Jato, o consórcio deixou de pagar as parcelas do financiamento de 2,4 bilhões de reais levantado na Caixa Econômica Federal para construir os prédios simultaneamente, a tempo dos Jogos. Numa megaoperação para tirar o condomínio do buraco abissal, Carvalho planeja relançá-lo novamente, e com barulho, até o fim do ano. Nisso, tem apavorado seus executivos, que não estão convencidos de que este é o momento apropriado para uma investida desse porte. Mas o construtor não é do tipo que costuma dar ouvidos a opiniões alheias.
Há um mês corretores vêm sendo treinados em segredo para a retomada das vendas, que terão como chamariz um parque de 70 000 metros quadrados com paisagismo do escritório Burle Marx. “Enquanto o rolo do Ilha Pura não se resolver, o mercado vai continuar parado. Estamos segurando todos os lançamentos de médio e alto padrão”, disse um construtor da região, que pediu anonimato. “A Carvalho Hosken pode, inclusive, quebrar”, continua ele. Desde o fim da Olimpíada, Carvalho já tentou desembarcar do projeto, mas não encontrou nenhuma disposição da Odebrecht para comprar sua parte. Também quis adquirir a parcela dos baianos, porém eles não aceitaram seu preço. O complexo por pouco não foi retomado pela própria Caixa, embora hoje exista uma tentativa de negociação que garante nova chance de vendas. Conhecido como o Rei da Barra, com uma fortuna estimada em 4 bilhões de reais apenas em terrenos, Carvalho enfrenta uma situação grave de liquidez. E também de teimosia, porque ele se recusa a fechar negócios que julgue não atenderem a suas condições.
Os dias de desespero experimentados por Doutor Carlos, como é chamado entre os íntimos, contrastam com a euforia que viveu em outubro de 2009. Na ocasião, ele foi o único representante do setor a participar da cerimônia em que o Rio foi anunciado como sede dos Jogos 2016, em Copenhague, na Dinamarca. Do grupo faziam parte o ex-prefeito Eduardo Paes, o ex-governador e hoje ocupante de uma cela no presídio de Benfica Sérgio Cabral e o ex-presidente do Comitê Olímpico Brasileiro (COB) Carlos Arthur Nuzman, preso há um mês na Operação Unfair Play e recém-libertado. “Eu dei a maior força, vibrei e incentivei muito. Deu no que deu. Ele ficou traumatizado”, lamenta sua mulher, Heliana. Em determinado momento, Carvalho, que é considerado por seus pares um empresário megalômano e extremamente centralizador, chegou a ganhar a alcunha de Senhor Olimpíada. Ele mesmo espalhava que os Jogos do Rio não teriam saído do papel se não tivesse entrado nas negociações com seus terrenos nos arredores do antigo Autódromo de Jacarepaguá, área próxima ao Parque Olímpico. Obviamente, sua participação não ocorreu por benemerência. Carvalho via nos Jogos a perspectiva de multiplicar exponencialmente o valor do imenso feudo imobiliário que possui na região.
O fato é que, desde o princípio, o Ilha Pura sofreu com uma sucessão de erros e alguns fatores que fugiram ao controle dos responsáveis pelo negócio. O primeiro percalço foi a demora da Caixa em liberar o financiamento. A antipatia e a desconfiança com que a então presidente Dilma Rousseff via o presidente do COB, Nuzman, levaram o banco a exigir uma série de garantias, entre elas o aval do Comitê Olímpico Internacional para a aplicação e o pagamento dos recursos. Na época, Carvalho costumava se referir à presidente como “aquela menina”. “Ela é atrapalhada e está cercada de gente que não entende nada sobre nada. O Paes está pegando tudo para ele fazer e tenho até medo de que morra de um ataque cardíaco. Ou, pior, que a prefeitura fique sem um tostão para pagar as contas depois”, comentou certa vez em uma reunião em que o assunto foi discutido, em seu escritório. Tal situação levou ao atraso do lançamento, ocorrido no segundo semestre, quando a crise política já começava a se instalar no país e o mercado, é claro, reagia mal.
Outra falha apontada por especialistas é o padrão do empreendimento, a mais luxuosa Vila dos Atletas da história dos Jogos. Com imóveis anunciados na época a preços entre 750 000 e 3 milhões de reais, o complexo ostenta elevadores ultramodernos vindos da Coreia do Sul, um bosque com lagos, pista de skate, 3 quilômetros de ciclovia e oito quadras poliesportivas. Só o estande de vendas, com uma maquete de 1 000 metros quadrados, a maior já construída no país, custou 40 milhões de reais. A atriz Fernanda Montenegro foi contratada como garota-propaganda. O plano de Carvalho seguia a lógica de que era possível fazer brotar naquele canto entre a Barra e Jacarepaguá um bairro sofisticado, com transportes eficientes e infraestrutura, o que elevaria automaticamente o valor das propriedades na sua região. Tanto que o projeto original do Ilha Pura previa que a estrutura atual equivalesse a apenas um terço do complexo. A ideia era erguer ali mais sessenta torres a partir da Rio 2016.
O choque de realidade arrastou a Carvalho Hosken para planos bem mais pedestres. Em vez de estande milionário e estrela de primeira grandeza, o relançamento deve ter apenas uma feira de food trucks e algumas atrações para a criançada. Por precaução, a placa com o nome Odebrecht, que ficava na frente do endereço, foi removida para evitar a associação com o lamaçal de corrupção em que se meteu seu sócio. “A ideia é concentrar todos os moradores e as novas vendas em dois condomínios com um total de oito prédios”, explica Henrique Caban, consultor da Carvalho Hosken. Com isso, os incorporadores evitam a impressão de as pessoas morarem em um gigantesco condomínio fantasma. “Além do que é inviável do ponto de vista financeiro manter todas as torres em operação com poucos ocupantes”, conclui. Os poucos proprietários deveriam ter recebido as chaves em julho, o que foi adiado para fevereiro do próximo ano.
A ziquizira em torno do Ilha Pura é ao mesmo tempo um reflexo e uma agravante da crise que abalou o mercado imobiliário no Rio. O empreendimento mimetiza em grande escala os mesmos males que afetam os demais lançamentos da época. A cidade, que chegou a ser comparada a Dubai pelos mais eufóricos, tal a velocidade de sua expansão entre 2009 e 2013, experimentou um incremento surpreendente nas vendas, com preços estratosféricos. Nesse período, a valorização média dos imóveis chegou a 200% — em alguns bairros, como Leblon, Lagoa e Gávea, a disparada foi até maior. Uma conjunção de fatores contribuía para o superaquecimento do mercado: além de haver juros convidativos e financiamentos elásticos, vivíamos a pujança do petróleo, a promessa de controle da violência com as Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs) e a perspectiva de a cidade ter ganhos ao sediar o maior evento esportivo do planeta.
O revés foi proporcional à expectativa. “Ninguém imaginou que o cenário fosse mudar tão drasticamente e tão rápido. Todo mundo construía sem parar, principalmente na Zona Oeste, então a oferta foi muito maior do que a demanda”, avalia Rubem Vasconcelos, presidente da Patrimóvel, a maior imobiliária carioca. O próprio corretor viu seu negócio encolher. A venda de 9 000 imóveis que chegou a fazer em um ano hoje não ultrapassa 1 000. “Nunca vivi uma crise igual a esta em toda a minha história profissional. Mas sou dos que acreditam que no fundo do poço sempre tem uma mola”, diz ele, há quatro décadas no setor. Calcula-se hoje um encalhe de pelo menos 7 000 imóveis na região da Barra, Recreio e Jacarepaguá. E nesse ponto entra o papel do Ilha Pura como causa da pasmaceira imobiliária do Rio: metade das unidades está no condomínio olímpico. Com o baque no segmento de médio e alto padrões, várias construtoras passaram a mirar lançamentos populares, incluindo os financiamentos pelo programa Minha Casa, Minha Vida, com limite de 240 000 reais.
A história do desenvolvimento da Barra da Tijuca se mistura com a do próprio dono da Carvalho Hosken. O engenheiro, nascido em Jacarepaguá, foi um dos primeiros a acreditar no potencial da Zona Oeste. Nos anos 60, quando a Zona Sul dava os primeiros indícios de saturação, começou a apostar suas fichas por lá. Enquanto seus concorrentes compravam terrenos isolados, sua empresa, fundada em 1951, adquiriu 10 milhões de metros quadrados no bairro. Seus empreendimentos de estreia foram os condomínios Itanhangá Hills e Atlântico Sul, o primeiro prédio de luxo da orla da Barra. Embora seja visto como um empresário arrojado e bem-sucedido, Carvalho enfrentou outros percalços antes do Ilha Pura. Em 1987 implantou o Rio 2, o primeiro bairro planejado da Zona Oeste. Inicialmente, atuava como permutante, ou seja, cedia o terreno em troca de uma parcela de imóveis. A Encol, responsável pelas obras, quebrou em meio à construção dos quarenta prédios iniciais e Carvalho assumiu o prejuízo, dando seguimento ao projeto.
Mais recente, o condomínio Península acabou se tornando um exemplo de sucesso que Doutor Carlos gosta de exibir. Com 800 000 metros quadrados — tamanho semelhante ao do Leblon —, tem 57 prédios e uma imensa área de preservação ambiental. Em troca dos terrenos onde os edifícios foram erguidos, estima-se que o empresário tenha recebido 1 000 apartamentos. Sua companhia também tem participação em condomínios como Cidade Jardim e Centro Metropolitano. Nas obras olímpicas, entretanto, só acumulou problemas (pelo menos por enquanto). A Carvalho Hosken, junto com a Andrade Gutierrez e a Odebrecht, foi responsável pelo Parque Olímpico. O consórcio ergueu as arenas esportivas vislumbrando o potencial de construir um novo bairro na região anexa, mas, engolido pela crise, o projeto está engavetado.
Outro negócio incorporado por Carvalho, o hotel Hilton Barra absorveu 500 milhões de reais e ainda está sendo pago. As áreas comuns e os 298 quartos do cinco-estrelas foram decorados com telas assinadas por Heliana Lustman, a mulher do empresário, que gosta de copiar Di Cavalcantis. Seus quadros, além de enfeitar os negócios do marido, segundo ela, já foram expostos em Nova York e Paris. No Rio, brilharam em público na exposição montada em uma franquia do curso de idiomas CCAA, da qual ela é proprietária.
Se no passado já esteve depressivo, Carvalho atualmente se mostra mais otimista. “Estou convicto de que quem comprar no Ilha Pura vai ganhar dinheiro”, tem dito o empresário a amigos. Procurado, ele preferiu não dar entrevista. Os mais céticos acreditam que ninguém vai tirar lucro do negócio — muito menos Carvalho. Para desemperrar as vendas será preciso ceifar o valor do metro quadrado dos 11 500 reais da época do primeiro lançamento para pelo menos 8 000 reais. Nem tudo, porém, é pessimismo no setor, tradicionalmente cíclico. “Acreditamos que o pior da crise já passou. 2018 será melhor do que este ano”, afirma Rogério Jonas Zylbersztajn, à frente do braço carioca da Cyrela, a maior construtora da América Latina. Se a complicada situação do Ilha Pura se resolver, então, as chances de recuperação do setor aumentam bastante.
